Detalii în premieră din planul urbanistic al stadionului fără bani: blocuri înalte, deja desenate lângă arenă

Planul urbanistic zonal (PUZ) propus pentru șes Bahlui, pe parcela dedicată unui viitor stadion, prevede inclusiv construirea de blocuri înalte și spații de birouri sau comerț. Primăria Iași nu are fondurile necesare pentru edificarea unui stadion, dar PUZ-ul aferent zonei a intrat pe ultima sută de metri în avizarea (re)proiectării în urma relocării din Moara de Vânt lângă Mall Moldova.

Proiectul noului stadion a fost (re)lansat în campanie electorală, odată cu contractarea unui credit care a asigurat, inițial, 100 milioane de lei, ceea ce reprezintă mai puțin un sfert din finanțarea necesară unui astfel de obiectiv. Între timp, și această sumă a fost diminuată la 76 milioane de lei (24 milioane de lei au fost redistribuite către modernizarea a două străzi). Unele semnale publice indică faptul că suma rămasă ar putea fi, de asemenea, redirecționată către alte investiții, eventual pentru începerea lucrărilor la Sala Polivalentă din Moara de Vânt.

• Citește și Miroslava contestă amplasarea stadionului pe șes Bahlui: invocă litigiul teritorial cu Iașul

Cu finanțare incertă, proiectul stadionului avansează doar la nivel de documentație. În context, amintim că inclusiv amplasamentul este în continuare într-un litigiu cu Primăria Miroslava. APIX.ro a analizat documentele depuse de proiectant la instituții de resort și vă prezintă cum va fi reglementată urbanistic zona, având în vedere că este prima tentativă a Primăriei Iași de a stabili reguli de construire și funcțiuni pentru parte din proprietatea publică din zona șes Bahlui.

Blocuri cu 9 și 12 etaje, alături de clădiri de birouri și comerț

Parcela stadionului are o suprafață de 45,5 hectare și se află în vecinătatea vestică a noului drum construit de Prime Kapital pentru a fi asigura acces către Mall Moldova dinspre Miroslava. În prezent, amplasamentul este liber de construcții și este cunoscut ieșenilor întrucât aici a avut loc Festivalul „Afterhills”.

• Citește și Noul stadion: investiție de 550 mil. lei, capacitate de 24.179 de locuri

Pe lângă arena sportivă, cu o capacitate estimată de 20.000 – 25.000 de locuri, proiectul prevede realizarea de:

• Amenajări pietonale și spații publice în jurul stadionului, care vor contribui la crearea unui nucleu urban activ, cu funcțiuni de loisir, recreere și comerț
• Zone verzi și spații plantate cu rol estetic, ecologic și de protecție față de fluxurile de circulație
• Zona de agrement în partea de nord a amplasamentului, de-a lungul râului Bahlui, cu propuneri de lărgire locală a albiei, pontoane, trasee pietonale și pentru biciclete, terenuri de sport în aer liber și platforme verzi pentru activități recreative
• Zone de locuire colectivă și funcțiuni mixte (comerț, servicii, birouri), în partea sudică a amplasamentului, dezvoltate gradual și adaptate reglementărilor urbanistice și contextului teritorial

• Citește și Stadiul proiectelor strategice pentru Iași: între licitații, lucrări și promisiuni. Ce se va întâmpla în 2026

În bilanțul teritorial poate fi observat inclusiv regimul de înălțime: în jurul stadionului sunt permise clădiri cu 3 etaje, iar spre zona de sud și în sudul amplasamentului sunt prevăzute construcții cu 9 și până la 12 etaje. „Planul propus prevede construirea de clădiri cu regim variabil de înălțime și funcțiuni mixte: stadion municipal, locuințe colective și funcțiuni complementare acestora, care vor fi prevăzute cu amenajări moderne, fațade comerciale, parcări supraterane”, se arată într-un memoriu consultat de APIX.ro.

Zona este inundabilă pe 75% din suprafață la o viitură majoră

Un studiu invocat în PUZ arată că parcela este supusă riscului de inundații pe o suprafață ce reprezintă 75% din amplasament. Analiza ia în calcul o viitură majoră, cu probabilitate de apariție de 1% (în medie, o dată la 100 de ani). Într-un astfel de scenariu extrem, cea mai mare parte a terenului ar fi acoperită de apă, cu adâncimi cuprinse între 0,55 și 1 metru. În acest context, specialiștii recomandă ca orice construcție să fie realizată doar după ridicarea artificială a cotei terenului peste nivelul maxim al inundației, ceea ce implică lucrări de umplutură și amenajări costisitoare pentru a preveni afectarea viitoarelor clădiri.

• Citește și EXCLUSIV Unul dintre cei mai mari retaileri europeni vrea să se extindă la Iași: acord pentru achiziția a 7,4 hectare

„Analiza rezultatelor în cazul apariției debitului maxim cu probabilitatea de depășire de p=1% în regim amenajat, în lungul râului Bahlui, în condițiile albiei actuale pune în evidenţă inundarea amplasamentului cu o adâncime maximă de 1,0 m, media adâncimilor fiind între 0.55 – 0.65 m. Pentru realizarea construcțiilor propuse pe amplasament, studiul de inundabilitate recomandă executarea lucrărilor de sistematizare ale terenului la cote superioare cotei apei”, se precizează în document, care citează un studiu de inundabilitate realizat de INHGA.

• Citește și Primăria Iași crește taxele locale: în unele cazuri, majorările sunt substanțiale

În prezent, 21 ha din parcelă sunt în intravilan, iar 24 ha în extravilan. Primăria Iași are intabulată (încă din 2019) întreaga suprafață de peste 45 ha și a câștigat inclusiv un proces cu Miroslava, între timp. În schimb, comuna limitrofă Iașului a continuat litigiul cu noi acțiuni în instanță.

Lista utilizărilor admise

Din punct de vedere al regimului de înălțime, în zona adiacentă stadionului sunt propuse imobile cu 3 etaje „pentru a păstra o scară umană și a permite integrarea peisajului urban”. Spre sud, un regim P+9E, care urcă apoi la P+12E „pentru a marca centrul compozițional al zonei mixte” și revine la P+9 spre limita sudică, „în contextul apropierii de varianta ocolitoare a municipiului Iași și a zonei periurbane din comuna Miroslava”.

• Citește și Dedeman va achita peste 6 milioane de euro pentru un teren de 12 ha lângă Mall Moldova

„Configurația propusă asigură o tranziție funcțională și morfologică între nucleul urban dens (stadion și zona mixtă) și limitele teritoriale periferice ale orașului, integrând totodată relația cu infrastructura majoră de circulație și cu râul Bahlui, ca element natural definitoriu”, conform proiectului.

Lista utilizărilor admise:

• instituţii, servicii şi echipamente publice de nivel supramunicipal, municipal, de sector şi de cartier;
• sedii ale unor companii şi firme, servicii pentru întreprinderi, proiectare, cercetare, expertizare, consultanţă în diferite domenii şi alte servicii profesionale;
• servicii sociale, colective şi personale;
• sedii ale unor organizaţii politice, profesionale etc.;
• lăcaşuri de cult;
• comerţ cu amănuntul;
• activităţi manufacturiere; depozitare mic-gros;
• hoteluri, pensiuni, agenţii de turism; restaurante, baruri, cofetării, cafenele etc.;
• sport şi recreere în spaţii acoperite;
• parcaje la sol şi multietajate;
• spaţii libere pietonale, pasaje pietonale acoperite; spaţii plantate – scuaruri;
• locuinţe cu partiu obişnuit;
• locuinţe cu partiu special care includ spaţii pentru profesiuni liberale.

Lista utilizărilor admise cu condiționări:

• funcţiuni care admit accesul publicului în mod permanent sau conform unui program de funcţionare specific şi vor fi prevăzute cu vitrine luminate noaptea; se recomandă ca activităţile în care accesul publicului nu este liber să nu reprezinte mai mult de 30% din lungimea străzii incluse în zona mixtă şi să nu formeze segmente de astfel de fronturi mai lungi de 40 metri;
• se interzice localizarea restaurantelor care comercializează băuturi alcoolice la o distanţă mai mică de 100 metri de servicii şi echipamente publice şi de biserici;
• pentru orice utilizări se va ţine seama de condiţiile geotehnice şi de zonare seismică;
• în zonele existente se admite conversia locuinţelor în alte funcţiuni, cu condiţia menţinerii ponderii locuinţelor în proporţie de minim 30 % din ADC;
• se admite completarea cu clădiri comerciale în interspaţiile dintre blocuri cu condiţia să se menţină accesele carosabile şi trecerile pietonale necesare, vegetaţia existentă, şi să se respecte cerinţele de protecţie a clădirilor de locuit din imediata vecinătate.

În lipsa unei finanțări clare pentru stadion, documentația urbanistică avansează însă într-o direcție precisă: zona este deja pregătită pentru dezvoltări imobiliare de amploare. În timp ce arena rămâne, deocamdată, un proiect pe hârtie, PUZ-ul trasează în detaliu unde pot apărea blocuri înalte, birouri și spații comerciale, inclusiv pe un amplasament cu risc de inundații.