Topul celor mai mari proprietari imobiliari din țară: IULIUS, între liderii pieței de centre comerciale și birouri

Compania ieșeană IULIUS se menține între cei mai mari proprietari de active imobiliare din România, atât pe segmentul centrelor comerciale, cât și pe piața clădirilor de birouri. Grupul ocupă locul al treilea în clasamentul portofoliilor de retail, alături de partenerul Atterbury Europe, și poziția a cincea în topul proprietarilor de spații de birouri, conform unui comunicat primit la redacție.

Datele au fost centralizate de compania de consultanță imobiliară iO Partners pentru Bucharest Real Estate Club și Romania Property Club și reflectă situația existentă la finalul trimestrului al doilea din 2026. Analiza acoperă cele mai mari portofolii de centre comerciale, clădiri de birouri și parcuri logistice și industriale din țară.

În total, cele trei segmente analizate însumează aproape 18 milioane de metri pătrați de spații închiriabile. Piața centrelor comerciale ajunge la 4,63 milioane mp, stocul modern de birouri este de 4,52 milioane mp, iar parcurile logistice și industriale totalizează aproape 8,77 milioane mp.

NEPI controlează o cincime din piața centrelor comerciale

NEPI Rockcastle este, la distanță considerabilă, cel mai mare proprietar de active comerciale din România. Compania deține un portofoliu cu o suprafață brută închiriabilă de 939.800 mp, echivalentul unei cote de piață de 20,2%. Pe locul al doilea a urcat AFI România, cu 325.500 mp și o cotă de 7,1%. Compania a preluat recent de la MAS REI șase parcuri de retail, cu o suprafață cumulată de 125.500 mp. Tranzacția a modificat clasamentul, AFI urcând o poziție, în timp ce MAS REI a coborât.

IULIUS și Atterbury Europe ocupă locul al treilea, cu un portofoliu comercial de 320.000 mp și o cotă de piață de 6,9%. Urmează MAS REI, cu 309.700 mp, respectiv 6,7%, și CPI Property Group, cu 238.702 mp și o cotă de 5,2%. Restul proprietarilor controlează împreună aproximativ 2,5 milioane mp, adică 53,9% din piață. Stocul comercial modern luat în calcul în analiză ajunge astfel la 4.632.002 mp.

În această categorie au fost incluse centrele comerciale, parcurile de retail, centrele outlet și hipermarketurile cu galerii comerciale care au o suprafață închiriabilă de minimum 5.000 mp.

Primii cinci proprietari concentrează peste 46% din întreaga suprafață modernă de retail din România. Cu toate acestea, piața rămâne mai puțin concentrată decât cea logistică, unde primii doi jucători controlează împreună peste 61% din stoc.

IULIUS extinde Palas Iași și pregătește un nou Family Market

Poziția IULIUS în clasamentul național este susținută de proiectele dezvoltate în Iași, Cluj-Napoca, Timișoara și Suceava. Grupul are, în același timp, mai multe investiții aflate în diferite etape de pregătire sau execuție. La Iași, compania a început reamenajarea și extinderea centrului comercial Palas. Suprafața închiriabilă destinată magazinelor și serviciilor urmează să crească cu 16.000 mp, până la un total de 80.000 mp.

Lucrările vizează atât extinderea componentei comerciale, cât și reorganizarea unor zone existente ale ansamblului. Investiția se desfășoară în interiorul unui proiect mixt care include, pe lângă centrul comercial, mai multe clădiri de birouri, spații publice și zone verzi. Tot în 2026, IULIUS intenționează să inaugureze al treilea proiect Family Market din zona metropolitană a Iașului. Noul centru va avea o suprafață închiriabilă de retail de 13.000 mp și va include un supermarket, un restaurant de tip drive-thru, o sală de fitness și spații pentru servicii și activități de utilitate zilnică.

Primele două proiecte dezvoltate sub conceptul Family Market funcționează în comunele Miroslava și Tomești. Modelul este diferit de cel al unui mall regional și urmărește să deservească în principal locuitorii din zonele rezidențiale apropiate.

Cea mai mare investiție aflată în dezvoltare în portofoliul IULIUS este însă proiectul mixt RIVUS din Cluj-Napoca. Construcția a început, iar componenta comercială va avea o suprafață închiriabilă de 142.000 mp și peste 400 de magazine. Proiectul va cuprinde și spații de birouri.

Compania pregătește și o investiție mixtă la Constanța, pe un teren de 38 de hectare. Proiectul este încă în etapa de dezvoltare a conceptului și ar urma să includă atât spații comerciale, cât și clădiri de birouri.

Noi extinderi pregătite de marii proprietari de malluri

Liderul pieței, NEPI Rockcastle, are în dezvoltare extinderea Promenada Mall din București. Proiectul va adăuga 55.400 mp, suprafață care va include, pe lângă spațiile comerciale, birouri și un hotel. Termenul anunțat pentru finalizare este anul 2027.

Tot pentru 2027 este programată livrarea proiectului Galați Retail Park, care va avea o suprafață comercială închiriabilă de 42.000 mp. AFI România și-a consolidat poziția prin achiziția celor șase parcuri de retail de la MAS REI. În urma vânzării, portofoliul MAS REI a scăzut de la peste 400.000 mp la 309.700 mp.

CPI Property Group, ocupantul locului al cincilea, derulează un proces amplu de modernizare a centrului comercial Sun Plaza din București, unul dintre cele mai importante active din portofoliul său românesc. Pe segmentul clădirilor de birouri, Globalworth deține cel mai mare portofoliu din România: 443.100 mp de spații închiriabile, echivalentul unei cote de piață de 9,8%.

Pavăl Holding, compania proprietarilor Dedeman, ocupă locul al doilea, cu 354.200 mp și o cotă de 7,9%. Portofoliul său a fost extins în 2025 prin achiziția clădirii Ethos House, cu o suprafață de 7.300 mp, situată în zona Floreasca din București. CPI Property Group este pe poziția a treia, cu 280.000 mp și o cotă de 6,2%. Compania a vândut în 2025 o parte din complexul Iride Business Park din București, reprezentând aproximativ 60.000 mp, către Alfa Group.

AFI România ocupă locul al patrulea, cu 274.000 mp de birouri și o cotă de 6,1%. IULIUS completează clasamentul primilor cinci proprietari, cu 260.000 mp și o cotă de piață de 5,7%. Ceilalți proprietari dețin împreună aproape 2,91 milioane mp, adică 64,3% din total. Stocul modern de birouri analizat ajunge la 4.520.300 mp.

Clasamentul include clădirile moderne de birouri de clasa A și B, construite sau renovate începând cu anul 2000, cu suprafețe închiriabile de minimum 2.000 mp. Analiza a fost limitată la cele mai mari cinci piețe din țară: București, Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov. Primii cinci proprietari controlează împreună aproximativ 35% din stocul modern de birouri, ceea ce indică o piață mai fragmentată decât cea a spațiilor industriale și logistice.

Proiecte noi de birouri în București și Brașov

Globalworth a început la finalul anului 2025 construcția clădirii Green Court D din București. Imobilul va avea o suprafață închiriabilă de 16.500 mp și este programat pentru livrare în 2027. AFI Europe România are în pregătire două proiecte importante. Primul este AFI Central Tower din București, investiție care presupune reconversia fostei clădiri Bancorex de pe Calea Victoriei. Imobilul va avea 28.100 mp și ar urma să fie finalizat în 2028.

Al doilea proiect este AFI Park Brașov 2, o clădire de birouri cu o suprafață de 12.000 mp, programată pentru livrare în 2027. IULIUS își va extinde portofoliul prin componenta de birouri a proiectului RIVUS din Cluj-Napoca. O componentă similară este prevăzută și în viitoarea investiție de la Constanța, aflată în prezent în etapa de definire a conceptului.

Cea mai mare concentrare este înregistrată pe piața parcurilor logistice și industriale. CTP deține singură 3.321.500 mp de spații închiriabile, echivalentul unei cote de piață de 37,9%. WDP ocupă locul al doilea, cu 2.058.300 mp și o cotă de 23,5%. Împreună, cele două companii controlează 61,4% din stocul industrial și logistic modern din România.

Pe poziția a treia se află VGP, cu 585.000 mp și o cotă de 6,7%. P3, companie deținută de fondul suveran din Singapore GIC, are un portofoliu de 380.000 mp, reprezentând 4,3% din piață. Logicor, controlată de CIC, ocupă locul al cincilea, cu 331.200 mp și o cotă de 3,8%. Ceilalți proprietari însumează aproape 2,09 milioane mp, respectiv 23,8% din piață.

Stocul total analizat ajunge la 8.765.500 mp. Au fost luate în calcul spațiile de închiriat din parcurile industriale și logistice de clasa A și B, construite sau renovate începând cu anul 2000 și având o suprafață de minimum 5.000 mp. În cazul unităților cu temperatură controlată, au fost incluse și proprietăți cu suprafețe mai mici.

Primii cinci proprietari concentrează aproximativ 76% din totalul clădirilor moderne destinate activităților de producție și depozitare. CTP își propune să își extindă portofoliul din România la peste patru milioane de metri pătrați în următorii ani. Creșterea ar urma să fie susținută în special de dezvoltările din CTPark Bucharest West și CTPark Bucharest South.

WDP are în plan să adauge aproape 200.000 mp până în 2027. Majoritatea proiectelor aflate în dezvoltare sunt concentrate în zona Bucureștiului. VGP se apropie de pragul de 600.000 mp, după ce a livrat peste 120.000 mp numai în prima jumătate a anului 2026.

În cazul P3, strategia este diferită. Compania vizează în continuare vânzarea portofoliului pe care îl deține în România, iar o tranzacție este așteptată până la finalul anului.

Logicor urmărește extinderea în jurul Bucureștiului și are în plan livrarea a aproximativ 30.000 mp până la sfârșitul anului 2027.

Portofolii de aproape 18 milioane de metri pătrați

Potrivit fondatoarei BREC și RPC, Despina Ponomarenco, structura clasamentelor arată că pe piața românească activează atât investitori locali, cât și grupuri cu capital provenit din Cehia, Africa de Sud, Israel, Olanda, Belgia, Singapore sau China.

„Topul proprietarilor de active imobiliare din România spune, de fapt, o poveste despre încredere. Capitalul românesc stă astăzi alături de capital din Cehia, Africa de Sud, Israel, Olanda, Belgia, Singapore sau China în portofolii de aproape 18 milioane de mp, evaluate la zeci de miliarde de euro”, a declarat Despina Ponomarenco.

Bucharest Real Estate Club este o organizație care promovează bunele practici în industria imobiliară din București și organizează dezbateri, proiecte de conținut și inițiative educaționale, inclusiv Real Estate Academy. Organizația participă și la dialogul dintre industria imobiliară și autoritățile locale și centrale.

Romania Property Club reprezintă extinderea la nivel național a BREC și urmărește proiectele imobiliare din marile centre regionale, între care Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov, Iași și Constanța.