Analiză: cum a evoluat piața imobiliară în prima parte a anului?

Conform datelor Imobiliare.ro, în primul trimestru din 2023, prețurile solicitate pentru proprietățile rezidențiale din România s-au apreciat ușor, în medie, cu 0,3% față de trimestrul anterior. În ceea ce privește evoluția anuală, constatăm o creștere de 1,7%, în opoziție cu evoluția pieței rezidențiale la nivelul Uniunii Europene, unde se poate observa o tendință de ușoară scădere a prețurilor.

„Piața rezidențială a avut o evoluție surprinzătoare în primul trimestru al anului în ciuda unor condiții dificile de finanțare și a inflației care a erodat puterea de cumpărare. Deși am avut o cerere în scădere, echilibrul s-a menținut, deoarece oferta a fost, la rândul ei, considerabil mai mică. Avem așadar o piață rezidențială dinamică, dar pe un fond tranzacțional redus. Dacă în ultimele luni o prognoză privind evoluția prețurilor era dificil de enunțat, astăzi, indicatorii pe care îi avem la dispoziție ne îndeamnă să credem că stabilitatea va fi cuvântul de ordine în acest an”, Daniel Crainic – director de marketing Imobiliare.ro.

Cluj-Napoca rămâne lider în clasamentul orașelor cu cele mai scumpe apartamente

Cu o valoare de 2.420 euro pe metru pătrat, Cluj-Napoca ocupă în continuare primul loc în clasamentul celor mai mari prețuri (medii) solicitate pentru apartamentele scoase la vânzare în principalele orașe, înregistrând în primul trimestru din 2023 o creștere ușoară de 0,3%. În plus, prețurile din acest centru regional au înregistrat un avans de 8,1% în ultimul an și un avans de 30,8% în ultimii doi ani.

Pe locul al doilea în top se situează București, cu un preț mediu de 1.660 de euro pe metru pătrat util și un regres de 0,9% în primele trei luni din 2023, și respectiv un avans anual de 0,5% și o creștere de 12,8% în ultimii doi ani.

După un avans de 0,6% în T1 2023 și de 5,5% în ultimul an, Brașov a ajuns la o medie de 1.580 de euro pe metru pătrat util.Pe următoarele locuri în clasamentul național al ritmului de evoluție a prețurilor din T1 2023 se află Constanța (1.460 €/mp), Craiova (1.460 €/mp), Timișoara (1.450 €/mp), Iași (1.350 €/mp), Oradea (1.340 €/mp), Galați (1.080 €/mp) și Ploiești (1.080 €/mp). Singurul centru regional care se menține în clasamentul orașelor cu apartamente de minimum 1.000 de euro pe metru pătrat util este Brăila (990 €/mp).

Comparativ cu perioada similară a anului anterior, datele Imobiliare.ro relevă doar majorări ale prețurilor solicitate de vânzătorii din marile orașe. Cel mai semnificativ avans a avut loc în Iași (+9,8%), urmat de Cluj-Napoca (+8.1%), Oradea (+6,8%), Brașov (+5,5%) și Ploiești (+5,2%). Pe următoarele locuri în topul scumpirilor se află Timișoara (+4,6%), Craiova (+3,8%), Brăila (+3,6%), Galați (+2,7%) și Constanța (+1,8%).

Cererea pentru proprietăți rezidențiale de vânzarea fost cu 21,5% mai ridicată față de trimestrul anterior

Comparativ cu trimestrul trecut, cererea pentru proprietăți rezidențiale de vânzare a fost, în primul trimestru din 2023, cu 21.5% mai ridicată la nivelul celor șase centre regionale supuse analizei. Din acest punct de vedere, cinci din șase orașe analizate au consemnat creșteri, respectiv  București (+32,5%), Cluj-Napoca (+30,1%), Timișoara (+8,4%), Iași (+6,3%), Brașov (+2,1%). Singurul oraș care a înregistrat o scădere a interesului pentru achiziția de locuințe a fost Constanța (-1,9%). Astfel, în primul trimestru din 2023 aproximativ 124.000 de potențiali cumpărători au căutat, pe Imobiliare.ro, locuințe în cele șase mari centre regionale ale țării.

Oferta în scădere a proprietăților existente la vânzare

Numărul proprietăților rezidențiale (atât apartamente, cât și case) disponibile spre vânzare în portalul Imobiliare.ro în marile orașe ale țării s-a depreciat, per ansamblu, cu 18,8% în ultimul an, față de cel anterior, ajungând la un total de 10.880. Pe parcursul ultimelor 12 luni, toate marile orașe analizate au consemnat deprecieri ale ofertei rezidențiale de pe piață.

Astfel, cel mai mare recul, în cuantum de circa 31,3%, a avut loc în Iași, unde au fost scoase la vânzare, în T1 2023, 610 proprietăți rezidențiale. Pe locul al doilea se situează București, cu un minus de 22,9% (până la 5.430 de proprietăți rezidențiale), acesta fiind urmat de Cluj-Napoca, cu o scădere de circa 19,1% (până la un total de 1.260 de anunțuri). Scăderi anuale au mai avut loc în Constanța (-17,4%), cu 810 proprietăți scoase la vânzare, fiind urmat de Timișoara (-6,8%), unde au fost scoase la vânzare 1.940 de proprietăți și Brașov (-2,4%, până la 840 de oferte).

Timpul mediu de tranzacționarea unui apartament în primul trimestru din 2023

Având în vedere perioada medie de vânzare pentru un apartament, București poate fi considerat, în momentul de față, drept cea mai activă piață pe plan național. Acest centru regional este urmat, din acest punct de vedere, de Timișoara, Constanța, Brașov, și, respectiv, Cluj-Napoca.

Pe de altă parte, în ceea ce privește piața bucureșteană, timpul necesar pentru tranzacționarea unui apartament a fost, în intervalul ianuarie-martie 2023, de 41.5 zile, iar în trimestrul I din 2022 a fost de 56 de zile. O creștere semnificativă a perioadei de vânzare pe segmentul apartamentelor a avut loc trimestrul trecut și în Brașov, unde acest indicator a ajuns la 61 de zile (față de 49 zile în perioada similară din 2022).

În Timișoara, timpul necesar pentru încheierea unei vânzări a crescut de la 47.5 de zile în trimestrul I din 2022 la 56 de zile în perioada similară din 2023. În Constanța, în perioada ianuarie – martie 2023, o locuință este tranzacționată, în medie, în 59 de zile (valoare ce reprezintă o stagnare a perioadei, comparativ cu anul anterior). În Cluj-Napoca, acest indicator a scăzut ușor, de la 97 de zile (în T1 2022) la 96.5 de zile, în T1 2023.

Marja de negociere a apartamentelor din marile orașe ale țării

Marja de negociere este calculată ca diferență între prețul de vânzare și ultimul preț cerut. În patru din cele cinci mari orașe ale țării acest indicator s-a situat, trimestrul trecut, la un nivel mai scăzut comparativ cu perioada similară a anului trecut. În momentul de față, cea mai mare marjă de negociere, de peste 3,5%, poate fi găsită în București și Timișoara. Spre comparație, în perioada similară a anului trecut, aceasta se situa la aproximativ 3,7%. Un alt oraș în care disponibilitatea vânzătorilor de a lăsa la preț depășește ușor pragul de 3% este Cluj-Napoca – unde, în urmă cu un an, acest indicator se situa la 3,5%. Următorul centru regional din clasamentul celor mai mari marje de negociere este Brașov, cu 2,7% (în scădere față de perioada similară a anului trecut).

Pe de altă parte, acest indicator s-a depreciat semnificativ și în Constanța. Astfel, în acest oraș marja de negociere a scăzut de la 4,3% (valoare medie înregistrată în T1 2022) la 1,8%, în primul trimestru din 2023.

Cât sunt dispuși cumpărătorii să plătească pentru un apartament cu 2 camere?

În primul trimestru din 2023, bugetul pe care se așteaptă să îl aloce cumpărătorii din București pentru o locuință monocamerală este în medie, de 46.500 de euro, potrivit unui studiu realizat de agregatorul Imoradar24.ro, care a analizat intențiile de tranzacționare ale utilizatorilor site-ului. În ceea ce privește achiziția unei locuințe cu două camere, cumpărătorii intenționează să ofere o medie de 75.250 de euro, în timp ce pentru trei camere, aceștia au în vedere un buget de 106.000 de euro.

Capitala țării este surclasată de Cluj-Napoca, unde cumpărătorii au intenția să aloce în medie 64.750 de euro pentru o locuință monocamerală, respectiv 111.000 de euro pentru una bicamerală și 135.990 de euro pentru una tricamerală. 

În Timișoara, așteptările cumpărătorilor pentru o garsonieră se situează în medie, la 36.500 de euro, 69.800 de euro pentru un apartament cu două camere și 92.990 de euro pentru un apartament cu trei camere.

În ceea ce privește așteptările cumpărătorilor din Brașov, pentru o locuință monocamerală aceștia sunt dispuși să ofere în medie 43.000 de euro, respectiv 71.000 de euro pentru una bicamerală și 95.000 de euro pentru una tricamerală.

În Iași, așteptările cumpărătorilor pentru o garsonieră se situează la o medie de 28.000 de euro, 65.000 de euro pentru un apartament cu două camere și 80.000 de euro pentru un apartament cu trei camere.

Cumpărătorii din Constanța au în vedere un buget mediu de 46.000 euro pentru o locuință monocamerală, respectiv 74.150 de euro pentru una bicamerală și 99.000 de euro pentru una tricamerală.

București și Cluj-Napoca în topul celor mai scumpe chirii. Cele mai accesibile chirii pot fi găsite în Oradea

În ceea ce privește chiriile solicitate pe categorii de apartamente, Bucureștiul se află, în mod firesc, în fruntea marilor orașe, cu valori medii de 320 de euro pe lună pentru garsoniere, 500 de euro pe lună pentru două camere și, respectiv, 700 de euro pe lună pentru trei camere.

Capitala țării este urmată îndeaproape de Cluj-Napoca, unde proprietarii solicită 330 de euro pe lună pentru o locuință monocamerală, respectiv 490 de euro pe lună pentru una bicamerală și 630 de euro pe lună pentru una tricamerală.

În Timișoara proprietarii solicită 220 de euro pentru închirierea unei locuințe cu o cameră, 350 de euro pentru două camere și 400 de euro pentru o locuință cu trei camere. Pe de altă parte, în Iași au fost înregistrate valori medii de 300 de euro pe lună pentru închirierea unei garsoniere, 400 de euro pe lună pentru două camere și 500 de euro pe lună pentru trei camere.

Cele mai accesibile locuințe de închiriat pot fi găsite în Oradea, prețurile medii lunare situându-se aici la 170 de euro pentru o garsonieră, la 300 de euro pentru un apartament cu două camere, și, respectiv, la 320 de euro pentru un apartament cu trei camere.

Scădere semnificativă a ofertelor de închiriere în T1 2023: Iași și Cluj-Napoca consemnează cele mai mari declinuri

Comparativ cu perioada similară a anului precedent, oferta totală de apartamente și case disponibile spre închiriere pe portalul Imobiliare.ro, în cele mari centre regionale analizate a fost, în T1 2023, cu 11,4% mai scăzută – aceasta cifrându-se, mai exact, la 17.200 de oferte.

O tendință descendentă la acest capitol a putut fi observată în toate marile orașe, în frunte cu Iași, unde a fost consemnat un declin de 42,5%, până la 770 de anunțuri. În Cluj-Napoca, pe de altă parte, a avut loc o scădere anuală de 30,9% (până la aproape 1.580 de oferte), iar în Brașov, una de 18,4% (până la 880 de anunțuri). Scăderi semnificative au mai fost consemnate în Constanța (-7,5%, până la 880 oferte), București (-6,8%, până la aproape 9.900 de oferte). Timișoara este singurul centru regional care a înregistrat o creștere de 1,8%, cu până la 3.190 de oferte.

Cât sunt dispuși chiriașii să aloce pentru chiria lunară?

Potrivit datelor extrase de agregatorul Imoradar24.ro, parte a grupului Imobiliare.ro, chiriașii din București sunt dispuși să plătească cel mai mult pentru chirii. Astfel, aceștia au în vedere un buget mediu de 250 de euro pentru o locuință monocamerală, 350 de euro pentru o locuință bicamerală și respectiv, 475 euro pe lună pentru trei camere.

Capitala țării este urmată îndeaproape de Cluj-Napoca, unde persoanele care doresc să închirieze un apartament cu o cameră au în vedere același buget de  250 de euro, 350 de euro pentru două camere și 475 de euro pentru trei camere.  În Timișoara, așteptările chiriașilor pentru o locuință monocamerală se situează la 200 de euro, respectiv 300 de euro pentru una bicamerală și 350 de euro pe lună pentru una tricamerală.

Chiriașii care doresc să închirieze un apartament cu o cameră din Brașov au în vedere un buget de 250 de euro, 370 de euro pentru un apartament cu două camere și 468 de euro pe lună pentru un apartament cu trei camere. Conform datelor Imoradar24.ro care doresc să închirieze un apartament cu o cameră din Iași sunt dispuși să ofere până la 200 de euro, respectiv 300 de euro pentru o locuință bicamerală și 365 de euro pe lună pentru una tricamerală.  În cele din urmă, chiriașii din Constanța au în vedere un buget de 250 euro pentru o garsonieră, 350 de euro pentru un apartament cu două camere și 450 de euro pe lună pentru un apartament cu trei camere.