Raport: prețurile locuințelor, cererea, oferta și tranzacțiile și-au revenit vizibil în T3 2020

După starea de urgență instituită în luna martie și încheiată la jumătatea lunii mai, cel de-al treilea pătrar al anului în curs a fost caracterizat de revenirea la (o oarecare) normalitate – chiar dacă o serie de măsuri menite să limiteze răspândirea Covid-19 au rămas în vigoare, în cadrul general al stării de alertă. În acest context, cel mai recent raport de piață Analize Imobiliare relevă că prețurile solicitate pentru proprietățile rezidențiale din România (apartamente, dar și case) au tins să se stabilizeze în perioada iulie-septembrie.

„Datele centralizate de Analize Imobiliare indică faptul că prețurile solicitate pentru proprietățile rezidențiale din România (apartamente și case) s-au stabilizat în perioada iulie-septembrie, consemnând o creștere ușoară, de 0,3%, față de trimestrul anterior. În mod similar, prețurile de tranzacționare ale locuințelor au cunoscut un avans de doar 0,1% în al doilea trimestru, conform Institutului Național de Statistică. Prețurile cerute pentru proprietățile rezidențiale din România au fost cu 4,6% mai mari în al treilea trimestru față de anul trecut, în scădere de la 7,6% trimestrul anterior, iar prețurile tranzacțiilor au crescut cu 6,6%, comparativ cu 8,1% în al doilea trimestru. Creșterea medie anuală a prețurilor locuințelor în UE a fost de 4,7%.” – Dorel Niță, Head of Data & Research, Imobiliare.ro

De menționat este că, în primul trimestru al anului în curs, spre sfârșitul căruia au început să se resimtă primele efecte ale pandemiei, prețurile locuințelor nu erau afectate, acestea majorându-se cu 2,7%. Ca urmare a dificultăților apărute în concretizarea unei tranzacții imobiliare câtă vreme au funcționat restricțiile de circulație, pretențiile vânzătorilor de locuințe înregistrau, în următoarele trei luni, un recul de 1,7%. Dată fiind inerția pieței imobiliare, este semnificativ că aceasta a revenit atât de rapid pe o traiectorie (ușor) ascendentă – chiar dacă avansul nu a fost unul de proporții, el rămâne, totuși, sugestiv. Marjele trimestriale de creștere din ultimii șase ani s-au menținut, per ansamblu, sub pragul de 5%, iar majorări de sub 0,5% au mai fost consemnate în T2 2019 (+0,38%), în T1 2015 (+0,17%), dar și în T3 2014 (+0,19%).

Majorări versus scăderi în marile orașe

Din cele 11 orașe cu peste 200.000 de locuitori analizate, șase au consemnat creșteri ale sumei medii solicitate la vânzarea unui apartament, în vreme ce în alte patru au avut loc scăderi, iar un centru regional a fost caracterizat de o tendință de stagnare. Mai exact, pretențiile vânzătorilor s-au majorat în Craiova (+1,3%, până la 1.170 de euro pe metru pătrat), Iași (+1%, până la 1.070 de euro pe metru pătrat), Ploiești (+1,1%, până la 940 de euro pe metru pătrat), Cluj-Napoca (+0,4%, până la 1.800 de euro pe metru pătrat util), Constanța (+0,3%, până la 1.240 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, Brașov (+0,2%, până la 1.200 de euro pe metru pătrat). Tendința de creștere a fost, deci, mai accentuată în orașele cu un nivel mai redus al prețurilor medii (sub 1.200 de euro pe metru pătrat).

Pe de altă parte, prețurile s-au menținut constante în Galați (la la 950 de euro pe metru pătrat), dar s-au diminuat ușor (cu mai puțin de 1%) în București (-0,8%, până la 1.440 de euro pe metru pătrat), Timișoara (-0,5%, până la 1.270 de euro pe metru pătrat), Oradea (-0,5%, până la 1.040 de euro pe metru pătrat) și Brăila (-0,5%, până la 860 de euro pe metru pătrat). 

Evoluția prețurilor în reședințele de județ

La fel ca în ultimele trei trimestre, niciunul dintre marile centre regionale ale țării nu a intrat, în T3 2020, în clasamentul reședințelor de județ cu cele mai semnificative scumpiri de pe segmentul apartamentelor. Astfel, cea mai mare majorare de preț din perioada analizată, respectiv 4,2%, a avut loc în Târgoviște, până la o medie de 770 de euro pe metru pătrat util. Cu un avans de 3,7%, până la 780 de euro pe metru pătrat util, Drobeta Turnu-Severin ocupă poziția secundă în top, urmatăfiind de Vaslui (+3,6%, până la 860 de euro pe metru pătrat), Giurgiu (+3,2%, până la până la 630 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, Miercurea-Ciuc (+2,6%, până la 1.030 de euro pe metru pătrat).

Dintre reședințele de județ analizate, au existat și câteva care au consemnat scăderi de preț trimestrul trecut – variațiile negative nu au fost, însă, substanțiale, ci s-au situat, fără excepție, sub pragul de 2%. Pe primul loc în clasamentul ieftinirilor se situează Tulcea, cu un minus de 1,5% (până la 1.000 de euro pe metru pătrat util), aceasta fiind urmată de Sfântu Gheorghe (-1,2%, până la o medie de 870 de euro pe metru pătrat), Reșița (-0,9%, până la 580 de euro pe metru pătrat), București (-0,8%), dar și Brăila (-0,5%).

Cererea și achizițiile de imobile

După scăderea consemnată în T2 2020, pe fondul situației din domeniul sanitar, cererea pentru proprietăți rezidențiale a revenit pe creștere în perioada iulie-septembrie. Astfel, aproximativ 154.500 de potențiali cumpărători au căutat, pe Imobiliare.ro, apartamente și case în cele mai mari șase centre regionale ale țării – în creștere cu circa 14% față de cele trei luni anterioare. Cu toate acestea, față de perioada similară a anului 2019 poate fi observată încă o diferență negativă, respectiv -12%. 

O analiză a evoluției cererii de locuințe din marile centre regionale din ianuarie până în septembrie 2020 relevă că acest indicator a fost afectat, într-adevăr, de măsurile luate de autorități ca reacție la noul coronavirus, dar și că el și-a revenit, în destul de bună măsură, după trecerea la starea de alertă. În toate marile centre regionale ale țării, interesul pentru apartamente și case disponibile spre vânzare a atins punctul minim în aprilie (lună petrecută întegral sub imperiul stării de urgență), însă s-a majorat vizibil din luna mai. La nivelul lunii septembrie, Capitala recuperase aproximativ 85% din volumul inițial al cererii, în vreme ce Timișoara se situa la puțin peste 80%, Brașovul, Iașiul și Constanța depășeau pragul de 70%, iar Cluj-Napoca ajungea la aproape 65%. 

Și datele publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) și centralizate de Analize Imobiliare relevă, ca urmare a „relaxării” restricțiilor impuse de autorități în cadrul stării de urgență, confirmarea tendinței de revenire a activității de tranzacționare de pe piața imobiliară autohtonă – aceasta constând nu doar într-o stabilizare, ci chiar într-o ușoară creștere comparativ cu rezultatele consemnate în 2019. Astfel, numărul achizițiilor de imobile releva o scădere anuală de 1,5% în iulie, spre deosebire de un avans de 1,5% în august și, respectiv, un plus de 2,4% în septembrie. 

Și oferta nouă a crescut din mai

Ca efect (probabil) al acumulării mai multor proprietăți disponibile spre vânzare în perioada stării de urgență, oferta totală de apartamente și case construite înainte de anul 2000 scoase la vânzare în cele șase mari centre regionale ale țării a fost, trimestrul trecut, ușor mai mare decât cea consemnată în perioada similară a anului anterior – este vorba despre o diferență anuală de 2,4% la nivelul orașelor monitorizate constant de Imobiliare.ro și Analize Imobiliare.

La fel ca în cazul cererii, o analiză a evoluției ofertei de apartamente și case scoase pentru prima dată la vânzare din ianuarie până în septembrie 2020 relevă un puternic impact al măsurilor luate în domeniul sanitar – urmat, însă, de o ameliorare sensibilă după eliminarea restricțiilor de circulație. La începutul toamnei, oferta nouă din piață se situa, comparativ cu luna ianuarie, la același nivel în Capitală, dar era mai mare în Brașov, Cluj-Napoca și Constanța și, dimpotrivă, mai mică în Iași și Timișoara.