Patru afaceriști primesc 2,1 ha de la Primăria Iași

Plenul Consiliului Local (CL) va dezbate, vineri, 24 mai, patru proiecte de hotărâre care, cu siguranță, vor provoca reacții în spațiul public. Este vorba despre patru schimburi de terenuri între Primărie și patru oameni de afaceri destul de cunoscuți: Iulian Dascălu, Cristin Zămosteanu, Viorel Cozma (Conest) și Constantin Ioniuc (patronul Hotelului Majestic).

Toți cei patru investitori au în plan implementarea unor proiecte imobiliare pe terenurile pe care le-ar putea obține de la Primărie, iar suprafața totală nu este deloc mică: 2,1 ha. Afaceriștii caută să-și întregească suprafețe pe care le dețin în proprietate sau să-și creeze noi oportunități pentru dezvoltări imobiliare. Dar și municipalitatea obține tot 2,1 ha, însă planurile de investiții publice nu sunt la fel de clare. Nici pe departe.

Există și destule controverse, unele le-am detaliat la finalul acestui text. Despre altele, relatăm după ce obținem mai multe informații. Textul de mai jos e lung, ce-i drept, dar încearcă să sintetizeze aproape 1.000 de pagini (927, pentru a fi exact) ce constituie cele patru proiecte de hotărâre publicate de Primăria Iași. Vă propun, schematic, să aflați ce terenuri obține Primăria (și ce vrea să facă cu ele), ce terenuri obțin investitorii (și ce vor să facă cu ele) și care sunt principalele controverse.

Informațiile de mai jos pot fi de folos și consilierilor locali care, în cea mai mare parte, votează doar după ureche sau după ordinul de la partid și mai puțin în cunoștință de cauză.

Ce obține Primăria?

• Unul dintre atuurile primarului Mihai Chirica în a susține schimburile de terenuri este că edilul va scăpa de două scandaluri imobiliare: două terenuri pe care investitorii le propun la schimb sunt în zone în care vecinii contestă proiectele imobiliare aflate în intenția actualilor proprietari.

Primul caz. Cristin Zămosteanu, prin firma M.Chim, deține două parcele de teren în suprafață totală de 800 mp pe str. Nicolina 57 colț cu str. Răzoarelor. Între cele două parcele se află un teren al Primăriei. Recent, omul de afaceri și-a împrejmuit proprietățile, ceea ce a atras proteste vehemente din partea vecinilor: terenurile sunt spații verzi cu care locuitorii zonei s-au obișnuit de-a lungul timpului. Acum, Zămosteanu propune ca suprafețele să intre în proprietatea municipalității, dar cu un preț. Apix.ro a scris încă din luna octombrie 2017 despre proiectul din Nicolina. (la acel moment, apix.ro anticipa exact schimbul propus în plenul CL de vineri)

Sursă foto

Al doilea caz. Viorel Cozma, prin firma Conest, deține un teren de 1.035 mp pe str. Ciurchi 109C. Terenul este între blocuri și, de asemenea, este perceput de cetățenii din zonă ca spațiu verde. Conest și-a anunțat deja intenția de a dezvolta un proiect imobiliar, ceea ce a atras proteste din partea vecinilor. Acum, Conest propune terenul să intre în proprietatea Primăriei, dar cu un preț.

• • • Municipalitatea ar mai intra în posesia a 6.626 mp, teren aflat în apropierea Teatrului Național. În imediata vecinătate, Primăria are în proprietate 3.446 mp. Prin preluarea terenului (de la Zămosteanu), ar rezulta o zonă compactă de 10.072 mp în proprietate publică, dar pe care se află și mai multe construcții (fostele clădiri utilizate de Școala Specială „Vasile Pavelcu”). Primarul Chirica a vehiculat ca viitoare destinație pentru hectarul de teren ba parc, ba parcare subterană, ba sediu de instituție de cultură. Nici el nu este convins asupra modului în care ar putea fi regenerată urbanistic zona. Poate așteaptă idei din partea societății civile, dar nici nu a lansat vreun concurs de soluții în acest sens. Cert este că, gândită în ansamblu, zona poate deveni o atracție în condițiile în care străzile I.C. Brătianu și Agatha Bârsescu vor fi transformate în pietonale și va exista o continuitate a pietonalului Ștefan cel Mare (inclusiv spre Casa Modei).

  Citește și Cum vrea Primăria Iași să transforme centrul Iașului în zonă pietonală

• • Primăria preia în proprietate (de la Iulian Dascălu) întregul ansamblu de clădiri din Bucium în care funcționează Căminul de bătrâni „Sf. Constantin și Elena”. Din complex, format din patru pavilioane, municipalitatea deține doar unul singur, iar pe celelalte trei le folosește, din 2010, pentru o chirie modică de 1 leu/lună. Terenul aferent ajunge la peste 13.000 mp.

• Municipalitatea intră în posesia unui teren de 308 mp (de la Ioniuc) în prelungirea fundacului Armeană, undeva în zona din spatele Maternității „Cuza Vodă”. Acum, acolo este un spațiu verde. Nu este clar ce ar putea face Primăria cu acest teren, în proiectul de hotărâre se vorbește doar despre posibilitatea unei „investiții publice”.

Cam atât obține Primăria. În total, este un oarecare echilibru: 2,1 ha date pentru 2,1 ha preluate.

Ce obțin investitorii? Să-i luăm pe rând.

Cristin Zămosteanu, prin firma M.Chim:

• • Patru terenuri (2.351 mp) pe str. Elena Doamna. Suprafețele întregesc proprietățile afaceristului din zonă (în total, are peste 10.000 mp). Deocamdată, nu e clar ce vrea să construiască investitorul în zonă. La Primărie au fost depuse numeroase cereri: locuințe colective, birouri, spații comerciale etc. Ultima centralizare făcută de apix.ro pe temă arăta că în axul str. Anastasie Panu ar urma să fie clădiri de birouri, iar în spatele acestora, spre zona Pădurii și străzile Maior Irimia Popescu și Albă, blocuri de locuințe cu spații comerciale la parter.

Citește și Ce vrea să construiască Zămosteanu pe terenul din Elena Doamna unde poate ridica imobile până la o înălțime maximă de 155 metri (cea mai mare aprobată vreodată la Iași)

Imaginea de mai jos ilustrează, în cea mai mare parte, zona de interes pentru Zămosteanu în str. Elena Doamna. Imaginea cuprinde TOATE proprietățile lui actuale, dar și pe cele pe care le solicită de la Primăria Iași:

• • Patru terenuri (7.648 mp) în una dintre cele mai contestate zone în ceea ce privește noile proiecte imobiliare, de după 2010, respectiv pe străzile Anton Șesan, Zimbrului și George Emil Palade. Investitorul are deja mai multe blocuri ridicate în zonă, iar suprafețele cerute de la Primărie vin să întregească și să extindă proiectul imobiliar existent.

Imaginea de mai jos ilustrează cele patru terenuri (cu albastru este evidențiat un teren care acum este cale de acces…):

• Un teren, surpriză, pe bld. Primăverii 2. Terenul de 1.961 mp se află fix la intersecția dintre bulevardul amintit și Calea Chișinăului, mai exact în fața Iasitex. Introducerea acestui teren în negocierea Primărie – M.Chim este o noutate și nu e clar ce intenții are investitorul cu acea suprafață, dar, pesemne, poate fi construit un bloc fără prea mari bătăi de cap, mai ales dacă ești simpatizat de șefii Primăriei Iași.

Iulian Dascălu, prin Palas 1 SRL și Iulius Management Center:

• • Parcarea lăsată de izbeliște de Primărie în spate la BRD, respectiv pe str. Bărboi 17A. Anterior, același amplasament a fost propus de Primărie într-un schimb cu Zămosteanu dar care nu s-a realizat. Apix.ro nu deține, momentan, informații legate de proiectul pe care Dascălu vrea să-l implementeze în zonă, cert este că suprafața nu este deloc mică: 3.143 mp.

• Un teren (2.650 mp), surpriză, pe Calea Chișinăului, la intersecția cu bld. Tudor Vladimirescu, în lateralul clădirii fostului Moldoplast și a actualului magazin Leroy Merlin. Nu deținem acum informații despre ce proiect ar vrea Dascălu să implementeze acolo, dar nu putem să nu observăm că suprafața se află fix vizavi de amplasamentul unde va fi construit complexul Silk District, ansamblu care se vrea mai modern decât Palas.

Viorel Cozma, prin firma Conest:

• • Un teren pe bld. Nicolae Iorga (722 mp), mai exact lângă fosta benzinărie de vizavi de intersecția cu str. Mitropolit Varlaam. Potrivit unor surse, Cosma și parteneri de-ai lui de afaceri dețin atât fosta benzinăria, cât și clădirea de birouri spre zona fostului Bazar. Cu alte cuvinte, se deschide calea pentru un nou proiect imobiliar pe unul dintre cele aglomerate bulevarde din oraș.

• Un teren pe bld. Chimiei (319 mp), posibil în relație cu actualul ansamblul rezidențial pe care îl ridică Conest în zonă (cel vizavi de Iulius Mall).
• Un teren, surpriză, de 2.445 mp, pe șos. Iași – Hlincea, lângă Mecon SA (unde principalul asociat e Alin Cozma). În mod evident se deschide calea către un nou proiect imobiliar într-o zonă în care, pe viitor, poate deveni atractivă odată cu o dezvoltare a infrastructurii.

Constantin Ioniuc, patronul Hotelul Majestic:

• Un teren de 309 mp, format din patru parcele, care întregesc în zona străzilor Petru Rareș și George Emil Palade o suprafață deținută de afacerist, interesul fiind, probabil, dezvoltarea unui proiect imobiliar.

Controversele schimburilor de terenuri

Principala controversă ține de modul în care au fost evaluate, în majoritatea cazurilor, terenurile care aparțin Primăriei. Rapoartele au fost făcute de către firma Getyka Financiar SRL, iar una dintre probleme este că par superficiale. Vă dăm un exemplu concret din „materialul clientului” (rapoartele de evaluare). În martie 2018, Getyka evaluează terenul din str. Zimbrului la 231 euro/mp. În raport apare și o analiză a pieței: valoarea terenurilor de dezvoltare a scăzut cu 6% în ultimele 12 luni, iar la terenurile agricole a crescut cu 50%. „Piața terenurilor va rămâne în continuare înghețată și se va dezgheța numai pe alocuri” – spun experții Getyka. Nimic neobișnuit până aici, cu excepția valorii mult prea mici pentru un teren compact cum este cel din Zimbrului, ținând cont și de proximitatea față de Palas. În decembrie 2018, aceeași firmă face o evaluare pentru terenurile din str. Prof. Anton Șesan și stabilește un preț de 202 euro/mp. Apare din nou o „analiză a pieței” în raport, iar sub-secțiunea „Fapte concrete” este identică cu cea din martie 2018 (?!). Între timp, pe str. Sf. Lazăr, la doi pași de terenurile „evaluate”, s-a vândut, în toamna anului 2018, un teren la un preț de peste 1.000 euro/mp (citește AICI detalii).

Vă provocăm să descoperiți măcar o diferență de conținut între cele două imagini:

Până și greșeală de scriere „scadăși”, din al doilea paragraf, este preluată prin tradiționala metodă „copy & paste” din raportul din martie 2018 și introdusă în raportul din decembrie 2018.

Iar acesta este un singur exemplu de o posibilă subevaluare a proprietăților publice pe care Primăria le oferă cu atâta lejeritate investitorilor imobiliari, deși primarul Mihai Chirica declară, la nivel public, că se luptă pentru orice bucată de teren din patrimoniul public. Depinde cine solicită acea bucată.

În context, de precizat un „argument” folosit de Primărie pentru a ceda anumite suprafețe: „Suprafețele ofertate (de către Primărie, n.r.), în marea lor majoritate, nu sunt intabulate, aceasta necesitând resurse financiare și timp” – această formulare apare în mod incredibil, negru pe alb, în justificarea făcută de „specialiștii” Primăriei.

Alte lucruri care ies în evidență:

• • Terenul din Nicolina al lui Zămosteanu este evaluat la 266 euro/mp, iar cele mai multe terenuri oferite de Primărie acestui investitor sunt sub acest prag deși toate sunt în zonă centrală, nu la periferie.
  • Terenul din Nicolina al lui Zămosteanu este grevat de sarcini: IPOTECĂ de 4,3 milioane lei. În cazul terenului din str. I.C. Brătianu apare o sarcină în cartea funciară de aproape 5,8 milioane lei (IPOTECĂ)
  • Zămosteanu e simpatic: la proiectul de hotărâre este atașat un contract de vânzare-cumpărare prin care el însuși vinde terenul din str. I.C. Brătianu la un preț de 5 milioane EURO firmei sale, M.Chim
  • În zona Elena Doamna, Zămosteanu cumpăra, acum câțiva ani, un teren de vreo 300 mp (de la fostul 24:ORE) la un preț ce trecea de 400 euro/mp. Acum, raportul de „evaluare” pentru proprietățile publice din fix aceeași zonă – 289 euro/mp. Iar proprietățile Primăriei sunt mai mari în ceea ce privește suprafața, față de ce a cumpărat Zămosteanu acum câțiva ani.
  • Într-o zonă atât de contestată, respectiv Smârdan, de ce Primăria îl ajută pe Ioniuc să-și întregească o suprafață pentru a construi, eventual, un bloc între case? Ce va face PMI cu terenul din fdc. Armeană luat la schimb?
  • O bună parte dintre terenuri par alese de investitori și nicidecum propuse de Primărie, deși, în documentele suport pentru proiectele de hotărâre, există o „corespondență” între cele două părți. Schimburile de terenuri par făcute în culise, în urma unor negocieri. În ce măsură este apărat interesul public?
  • Valoarea clădirilor unde a funcționat Școala Pavelcu pare supra-evaluată.

Vom reveni cu alte informații. Până atunci, puteți studia/descărca proiectele de hotărâre AICI (proiecte 32 – 35).